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“拐点”来了吗?楼市热点看邯郸(四)

来源:邯郸之窗编辑:张林淼2014-09-19 14:19:09
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“拐点”来了吗?楼市热点看邯郸

                                               ——专访房地产业内人士一川(四)

  房地产这个行业涉及到的行业很多,土地、建材、物流、金融等。所谓牵一发而动全身,房地产业出现了问题,那么与之相关的行业也会运转不灵。今天我们一起来探讨一下哪些领域出现了运转不灵的情况,共同作用造成了房地产业目前的困局?

  邯郸之窗:邯郸房地产遇到的问题其实是中国房地产业的缩影,出现这些问题的原因还有哪些呢?

  一川老师:那么,我需要从六个方面展开解析一下:

  1、企业战略问题

  潘石屹曾说过:开发商都不是饿死的,而是撑死的。不自量力的、无节制的扩张,导致管理和资金都跟不上项目发展的需求。近年来有的房地产老板本地开发多个项目、外地再拿开发项目,扩张如此“来势凶猛”,形成了看起来“轰轰烈烈”之势、到现在的不敢面对自己业主之现象。

  所以,出现了老牌房地产或“裹足不前”、或谨小慎微,进近房地产或“气宇轩昂”、或阔步前进的现象。

  2、销售的迟缓

  房地产的销售迟缓,导致回笼款不能实现预期目标,原来一个开盘活动可以一下售出项目的60%,签约数百套、收款几千万,甚至出现“日光盘”现象,现在随着购房者的理性,看图纸卖楼花的时代一去不复返了。

  3、银行贷款的不畅

  银行也是以营利为目的。在目前的房地产形势下,金融部门不再像过去那样“眷恋”房地产。银行出身“嫌贫爱富”之家,对待企业是只会做“锦上添花”的双赢。所以,在现阶段房地产指望着银行贷款越来越困难,很多走上了高息融资的道路。

  4、融资---饮鸩止渴

  战略上失误、销售回款计划的“失算”、“银行贷款失败”,将老板“逼上梁山”——高息融资。

  高息融资不能说不对,短期使用、打个短平快、弥补暂时的资金不到位还是可以的。但要像某些房地产公司那样,长期使用高息融资,一年拿出24~42%,两年拿出48~82%、甚至100%的利息支付给融资者,那只能说是一种“饮鸩止渴”的、“拆东墙补西墙”的、短期的行为。这种行为最终使企业走向不归路。

  5、工程款支付不到位

  上述1~4的原因,导致企业资金链出现问题,造成不能按施工合同条款支付工程款,但施工单位也是企业,工人也要吃饭,既想马儿跑得快,又想马儿不吃草,这也是出现交房延迟、工程暂时停建的一方面原因。施工单位的垫资能力有限,工程款不能按时支付,那么他就面临“断炊”,只能停工待钱。

  6、少批多建 违规施工

  有些开发商不按套路“出牌”,被有关部门稽查或举报,存在无证开工、违规施工、少批多建等开发行为,导致收到“停工令”而停工。

  结语:

  在经历了房地产业“兴盛”和目前的“衰败”,回顾或参考某些行业均是如此,有高涨必然就有低谷,这应该是市场规律的体现。

  在现阶段的房地产趋势确实不容乐观,各地区土地招拍挂的不断流拍和各地不断出现的开发商“跑路”,可以窥见一斑。所以,提醒有意购买或投资固定资产人士,首选地段、再看周边、是否刚需(自己真正需要的)?再次,认准开发商、看准实力、考察其售后服务,切忌被忽悠。

  参与房地产高息融资问题,我个人的看法是利益得不到合法保护,风险较大,最好不参与高息融资

  例如某房地产以月息高达3.5分手段融资,年42%啊!即使是百分之百的纯利润,谁舍得拿出一半给你呀?!所以收益与风险共存呐!

  如图所示,饥饿的进来了,吃饱的飞走了,扣住的是贪吃的。

  投资有风险,买房需谨慎!

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