[邯郸新闻]近日，在邯郸打工的邢台籍杜女士向记者反映，她通过中介买二手房想落户邯郸，房主先是隐瞒该房已有户主，后又不标明何时移除该户主信息，最后以“违约”为由，将她押于中介的1万元定金扣留，她多方讨要未果。杜女士是否违约?合同签订都需要注意什么?记者咨询河北天汉律师事务所律师秦哲，为您作出详尽分析。

　　卖方：隐瞒已有户主双方重签合同

　　家在邢台的杜女士一家人，长年在邯郸打工。今年8月份，杜女士想在邯郸市区买一套住房，落户邯郸。通过中介，杜女士与房主吴先生谈拢，决定花37.2万元购买其在罗城头生活区的一套80平米的住房。签订合同后，杜女士将1万元定金押在中介。

　　在签订合同时，杜女士特意询问该房是否仍未有户主，房主吴先生明确表示没有，并在合同“约定其它事宜”中标明。为保险起见，杜女士与中介工作人员持吴先生的房产证，到辖区派出所查询，发现该房竟已有人落户。

　　9月2日，双方将原合同作废，订立第二份合同，在“约定其它事宜”中写明：因该房屋内有已知户口一名(该房的原始房主)，乙方(杜女士)怕影响下户口，把两万元作为保证金放在丙方(中介)，该户口提走时，退还甲方(吴先生)。”同时标明，杜女士所购买房屋“正常下户口，正常卖卖，拆迁不受影响”。签署第二份合同后，杜女士办理了合同中约定的房屋买卖的相关手续，其中，缴纳销售不动产税费3720元。随后，杜女士一家人商议，合同中虽标明吴先生将会提走原始房主的户口，却未标明时间，便向吴先生提出此项要求，这时吴先生却以找不到原始房主为由，拒绝写明，让杜女士寻找。杜女士便在其所提供原始房主的一些模糊信息后开始寻找，始终未能找到。

　　买方：未及时支付房款定金1万元被扣

　　几次周折后，转眼过去将近3个月，杜女士担心原房主户口信息移不出，购买后产生债务纠纷，所以并未在合同所约定的9月13日前支付购房款。吴先生认为杜女士违约，拒绝履行合同出售房屋，同时将杜女士押在中介的定金一万元，作为违约金拿走。杜女士多方讨要未果。

　　记者联系到吴先生，吴先生表示自己房屋是否有户主，并不影响房屋出售，产权拥有人即可出售房屋，杜女士将近3个月未能完成房屋交易，对自己造成一定损失。并且杜女士已违约，按合同规定，杜女士需支付房屋协定成交价的4% ，即1.448万元作为违约金，自己将其1万元作为违约金，“已对其照顾”。

　　对此，杜女士并不认可，称自己未及时支付购房款，是由对方拒绝写明何时将该房原户主信息移除导致的，况且对方最初对房屋是否有户主进行隐瞒。自己从一开始便告知对方，买房的重要原因就是想在邯郸落户。

　　律师：合同签订应谨慎避免纠纷

　　就上述这样一份约定事项模糊不清的合同是否有效，秦哲律师表示，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。本案合同中的约定并未触犯法律禁止性条款，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效且受法律保护。本案的焦点问题是在房屋买卖过程中因户口问题引起纠纷该如何解决。户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，作为行政主管部门的公安局派出所也无法强制要求房屋户主迁出户口。想要有效保护自己的权益，只能在合同中详尽约定。

　　就杜女士是否已违约，秦律师分析到，杜女士在签订合同时并未约定户口迁移条款，履行过程中发现在问题，未能及时签订针对户口迁出的补充合同，导致己方处于不利地位。自己想买房，却又怕买到房后无法落户，迟迟没有按约定时间打款，最终定金被扣。杜女士没有按照合同约定的时间给付房款，确已构成违约。并且，从法律上来说，房屋产权证书是房屋归属和内容的根据，该买卖房屋的产权登记名为吴先生，他即对房屋拥有所有权和处分权，房屋上是否有其他户口等因素，并不影响房屋的出售。

　　这是典型的忽视买卖合同效力的案例，在此律师提醒：签订合同之前，应当充分了解合同内容，必要条款应有具体时间、金额及责任方等描述;若已签订，在履行过程中出现问题，应及时协商签订补充合同，这样才能更好的维护自己的合法权益。