新加坡业主可解雇物管,法国业主会好比微型议会

　　在物权法订立之前，可以说，中国的业主基本上是“弱势群体”，除了一纸漏洞百出的购买合同外根本没有与发展商和物管谈判的资格。即使是物权法出台之后，业主行使自己的权利仍然会受到这样那样的制约，导致了很多矛盾的发生。实际上，在许多国家，业主在物业管理方面的权力极大，几乎“说一不二”。

　　瑞士

　　一切由业主说了算

　　在瑞士，业主对自己名下财产有着神圣的权力，在物业管理方面的权力更是至高无上。可以说，一切由业主说了算。

　　瑞士业主对房屋的管理模式主要采取自主式管理。房主在买下房屋和配套的车库等地产后，就有权参加业主大会了。业主大会要决定所有有关房屋的管理事项。业主须通过全票同意，共同确定一家物业公司来管理楼盘，包括如何修缮房屋、粉刷外墙等，甚至连夏天要不要灭蚊这样的小事也都要在业主大会上讨论通过。

　　新加坡

　　业主可以炒物管

　　根据新加坡“土地所有权法案”的有关规定，每个新建住宅小区必须在两年内成立管理理事会，成员由全体私人业主投票产生。该理事会代表全体业主管理社区，每年召开一次全体会议，讨论制定社区行为规则及聘请物业管理公司等重要事务。

　　在这种管理体制下，物业管理公司只是一个被雇佣的对象，一切照章办事。如果物业管理公司表现欠佳，引起民愤，社区私人管理理事会有权让其立即走人，解除合同。

　　法国

　　业主会好比微型议会

　　在法国，房地产商在卖出第一套商品房前必须为自己的楼盘“配备”一个物业管理公司。业主们入住三个月后，物业公司以召集人的身份向所有业主发函，通知召开业主大会。

　　许多法国人认为，业主大会是西方民主制度在百姓日常生活中的最佳体现——大会犹如一个微型议会，主席在主持会议时不乏议长的派头，业主们则在体验“民间议员”滋味的同时牢牢地将物业管理权掌握在自己手中。在业主大会上，业主们就存在的问题自由发表言论。

　　墨西哥

　　物业公司财务透明

　　墨西哥首都墨西哥城是一座拥有2000多万人口的超大型城市。墨西哥城小区的物业管理方式因小区规模、组成的不同而有所不同，管理比较科学，也颇为人性化。

　　在墨西哥城，规模较大、由数幢居民楼组成的小区通常都由外聘的物业公司来管理。值得一提的是，物业公司的财务工作极其透明。每个小区，无论它是高级的还是最普通的，小区里的住户都能定期收到物业公司送来的《物业管理财务收支平衡表》，上面清晰地列着每笔钱都花到了什么地方，比如支付保安和花匠工资等等，甚至还清晰地列出物业管理公司每位职员的月收入和奖金。

　　德国

　　结构简单化服务专业化

　　德国物业管理公司之间的竞争很激烈，要想生存就必须提高管理水平，降低管理费用。为此，他们采取的措施可以归纳为“结构简单化，服务专业化”。

　　“结构简单化”是指公司人员很少，一个管理人员至少要管理300套住房，绝对不能有吃闲饭的人。“服务专业化”是指物业公司大都没有诸如水暖工、木工、电工等专业服务人员，通常一座大楼只由一两个人管理，一般是夫妻。由于人员少，支出也就少，这样可以大大减少业主的负担。　（路易）